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最大物業IPO 宋廣菊站臺與保利物業50倍高估值背后2019-12-20 08:56

  來源微信公眾號:觀點

  這只物業新股,會攪動物管行業什么呢?

  觀點地產網?最近的物管行業有些熱鬧,先有人事重組,二把手唐學斌任副董事長,后有萬科物業牽手戴德梁行,再次引發外界對它的上市猜想。

  就在萬科物業活動現場,媒體詢問合資公司成立后,萬科物業能否達到千億市值時,首席執行官朱保全打趣稱,馬上要上市了,要看保利的表現。

  聽起來,保利物業或能為萬科物業尋路資本市場提供參考樣本。

  12月19日,保利物業在港交所敲響了上市的銅鑼。如彼時物業上市時楊國強現身站臺一般,保利發展董事長宋廣菊也出現在了敲鐘現場。

  清亮的鑼聲落下后,眾人望向港股實時交易屏幕,保利物業上市首開43.8港元,比招股價35.1港元漲24.79%;截至收盤時,股價報45.35港元,成交37.43億股,市值241.87億港元,市盈率高達49.7倍。

  當天在港交所敲鐘的還有另外一只內房物業股,但卻是兩個不同走向。據悉,時代鄰里開盤即破發,報價4.89港元比招股價下跌5.05%。

  首日大漲背后

  保利物業上市首日高開24.79%,并不是沒有端倪。

  根據招股書,基石投資者包括著名投資機構高瓴資本、GIC、中交國際(香港)、國調基金,基石占比為30%。

  其中,GIC為新加坡政府投資公司,是當今世界上規模最大、最成熟的PE投資者之一;高瓴資本則是張磊創辦的亞洲地區資管規模最大的投資基金之一,也是此前曾投資百度、騰訊、京東等企業。

  而昨日12月18日公布的分配結果顯示,此次保利物業共發行1.33億股H股。其中香港公開發售股份獲大幅超額認購,合共認購38.6億股香港發售股份,相等于香港公開發售項下初步可供認購的合共1733.36萬股香港發售股份約222倍。

  因此,啟動回撥機制使香港公開發售股份總數增至6533.36萬股股份,相當于全球發售項下初步可供認購的發售股份總數約49%;加上國際發售股份,最終預計共籌資45.79億港元,這已是目前上市中籌資額最大的物業股。

  明星基石投資者、超購223倍、高估值……市場對這只物業新股的期待越來越高,而據觀點地產新媒體了解,實際在昨日上市前夕的暗盤交易中,保利物業的股價漲幅就已達到14.67%,最高見40.4港元。

  為何保利物業受到資本市場如此熱烈的反應?

  有業內對觀點地產新媒體表示,保利物業上市認購火爆與物業板塊整體受歡迎的情況分不開。相比于房地產開業企業,物管行業本身現金流好、輕資產擴張快、周期屬性弱等特征,成長性較高,所以也出現個別物業股的估值甚至高于房企母公司。

  數據顯示,截至12月18日,年初以來的整體漲幅僅7.7%,而板塊今年的整體漲幅卻高達88%,大幅跑贏恒生指數。其中,、、、、、等年初至今漲幅均超過100%,新城悅服務的漲幅更是高達195%。

  但同時,也可以看到上市物業股之間的差異。在管規模、營收增速、盈利水平等,往往是打量物管公司的角度。

  就規模而言,背靠著母公司保利發展幾乎相當于“贏在了起跑線”上。截至2019年6月30日,保利物業的在管面積為2.6億平方米,甚至超過碧桂園服務在管面積2.17億平方米;最新合約面積為4.55億平方米,次于碧桂園服務、彩生活等。

  在管面積中,來自于保利發展提供的面積為1.12億平方米,占比為43.1%,這一體量本身已超過不超物業公司。但同時也可以看到,除了承接來自于母公司的業務,保利物業這幾年有意地進行外部拓展,第三方比例從2016年的91.9%降至如今的不足五成。

  數據來源:觀點指數整理

  營收上,2016年至2018年保利物業總營收分別達25.6億元、32.4億元、42.29億元,同比增長為26.4%及30.5%;截至2019年上半年,營收為28.22億元,同比增幅達47.3%,處于行業高位。

  盔甲與軟肋

  如果說規模是它的盔甲的話,盈利水平則是新股保利物業的軟肋。

  根據招股書顯示,保利物業2016至2018年凈利潤分別為1.49億元、2.25億元及3.36億元,截至2019年上半年為3.21億元,凈利率為11.4%,處于較低水平。

  尤其是毛利方面,2016至2018年保利物業毛利分別為4.28億元、5.8億元、8.51億元,截至2019年上半年為6.67億元。

  按此計算,近三年及今年上半年,保利物業毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%。有數據顯示,2018年在港上市物業管理公司的平均毛利率為37.84%,如碧桂園服務達39.2%,雅生活達37%,佳兆業美好則達34.3%。

  據觀點地產新媒體了解,物管公司的盈利水平與主要業務類型、占比有關。從保利物業的收入結構可以看出,在上半年收入28.22億元中,物業管理服務為主要營收來源,占總營收的64.6%,非業主增值服務占比16.3%,社區增值服務僅占比19.1%。

  反過來,其中收入占大頭的傳統物業管理毛利率僅有18.1%,非業主增值服務毛利率21.3%,占比不到兩成的社區增值服務則盈利能力最為強勁,毛利率高達44.1%。

  換而言之,毛利率更高的增值服務占比稍低,整體毛利能力較弱。

  但從招股書也可以看到,保利物業也在逐年加大增值服務占比。2016至2018年,以及2019年上半年,社區增值服務的營收占總收入比例分別為10.1%、9.9%、14.7%、19.1%。

  數據來源:觀點指數整理

  而除了這些普遍意義上的衡量標準外,保利物業的特色之一還在于其非住宅物業。

  在此前萬科物業與戴德梁行成立合資公司的活動上,朱保全回應商辦物業上的發力能對其成為千億級公司產生多大助力時,笑稱“保利物業好像馬上要上市,看保利的表現?!?/p>

  之所以以保利物業作為參照物,背后邏輯則是保利在非住宅物業上的高占比。

  據悉,相比于一般物管公司以住宅物業作為主要物業,保利物業則更多發力非住宅物業。按業務類型看,保利物業主要發展包括住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業(如學校及科研場所、產業園、公共服務設施和城鎮)。

  保利物業總經理吳蘭玉彼時接受觀點地產新媒體采訪時也表示,非居業態的市場拓展是保利物業關注的重點,非居業態一般為單一業主,這樣的合作項目可以更好發揮物業公司的服務優勢,更有利于公司的持續發展。

  其中,在商辦業態上,保利物業推出“星云企服”服務品牌,截至2019上半年保利物業在商業板塊運營的項目已超70個,且另外通過輕資產模式也實現了品牌及管理輸出,外拓的購物中心達到10個,酒店4個。

  但相比于商辦業態,保利最大的優勢可能在在公共物業上。在央企身份的助力下,保利物業自2017年開始涉足公共服務管理,主要集中在城鎮管理和學校等領域,如成功試水浙江西塘古鎮項目。

  截至2019年上半年,在保利物業管理846項物業中,商業及寫字樓、公共及其他物業的項目數量為281個,占比33.2%。

  具體到各種物業類型上,目前保利物業在管的2.6億平米物業中,住宅社區面積占比46.54%;商業及寫字樓面積占比2.68%;公共及其他物業面積占比最大,高達50.78%。同時,保利物業外拓非住宅項目的在管面積占總比例已達51.5%。

  另值得一提的是,雖公共建筑物業領域規模巨大,但類似于城鎮管理和學校的基礎物業盈利卻不高。招股書顯示,占保利物業總在管面積50.78%的公建物業,貢獻物業管理服務收入僅11.87%,后續如何提高盈利水平還是一個需要突破的問題。

  從4月11日宣布終止新三板掛牌,到8月6日披露赴港招股書,再到如今12月19日上市首日高漲近25%,保利物業在這場資本轉道中高速奔跑。這只物業新股,會攪動物管行業什么呢?

 

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責任編輯:馬婕

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